迪拜楼市20年，中国人迪拜买房史
“房子”对于中国人的重要程度，不言而喻。对于中国人来说，“买房”不仅是人生大事，也是贯穿中国发展几十年的社会现象，是资本的玩物，是百姓的大山，是人们茶余饭后的谈资……我觉得，中国人可能是地球上最热衷于“买房”的民族了吧。
随着国际化的进程，中国人早已不满足于国内的房子，也把目光投向了海外。在中国人全球爆买的同时，迪拜作为一个特别的、新兴的房地产市场，逐渐进入了中国人的眼帘。
>> 第一代买房人
序幕揭开，极盛极衰
2002年，迪拜酋长颁布了一个对迪拜影响深远的法案，出台了新的《房地产法》，允许外国人在指定区域买卖房产。迪拜因此成为阿拉伯世界第一个向外国人开放房地产市场的城市 —— 中国人迪拜买房史，从此揭开序幕。
2002年的首发大盘便是如今赫赫有名的“地王”棕榈岛，2003年，浙江女商人沈文婷入手了一套棕榈岛的房产，在尝到甜头后，她创办了迪拜首家华人房地产中介公司 ——泰安房产，成为迪拜最早从事房地产的中国人。
棕榈岛项目的问世，为迪拜房产市场揭开序幕.
彼时，正值中阿贸易的黄金时代，迪拉姆和人民币的汇率高达2.3，仅批发的贸易利润就可对开，许多中国商人在此期间完成了自己的原始积累，手握大量财富正愁无处挥洒。
2000年左右，温州炒房团横空出世，震动全国，带动楼市大热。这股风潮漂洋过海，买房的热情也在以浙商为主的迪拜华商中蔓延。
沈文婷的房产中介公司自然也就成为中国人迪拜买房的窗口，据说当年60%以上的浙商在迪拜买房，都是沈文婷经手的。最好的时候，沈文婷的房产中介公司门口天天大排长龙，一星期能卖出100多套别墅。
当时泰安房产位于德拉中国鞋城（China Shoes Ctiy @ Deira, Dubai）的办公室内部环境，墙上棕榈岛的蓝图说明它是当时重要的地产项目.（注意，照片中人物并非沈文婷）
随着迪拜的发展，迪拜的楼市也异常火爆，越来越多的外国人参与到迪拜抢房的热潮中，也使得迪拜的房价如坐火箭般急速飙升。根据当年投资房产的华商所述 ——一年就能翻一番。
2004年，一栋Springs的别墅只要60万迪拉姆，到2008年的高位，这套别墅已经市值300万迪拉姆。
2006年，迪拜更新《房地产法》，引入Freehold Areas（自由持有区）概念，同时允许外国人以共同持有的方式买房，这进一步引发外国人购房的热情。
此后，迪拜的浙商尤其是温州商人，也开始采用联合买房的方式进行炒房，用更多的资金撬动更多、更壕的房子，一出手就买好几层甚至好几栋楼，屡试不爽。
其中最知名的一个投资来自温州商人胡宾，他于2007年以公司的名义买下了迪拜世界岛中的“上海岛”，合同价格为2800万美金（约2.1亿人民币）。他的公司上海中州国际控股集团，也因此成为首个大规模投资迪拜房产的中国企业。作为第一个迪拜买岛的中国人，胡宾一时间名声大振，被媒体广为报道。
世界岛的蓝图和胡宾的上海岛，他曾把中国国旗插上了所购入的上海岛，引起了许多媒体的关注.
高企的房价也大幅度拉动了租金，间接催生出“大家”这种别扭但省钱的居住模式。每月花1000迪拉姆左右租一个床位，和6-8个陌生人挤在同一个房间里 ——这种近似于大学寝室的生活方式，成为早期许多迪拜打工人的集体回忆。
和国内的全款或贷款买房不同，迪拜买房允许“买楼花”—— 能够通过分期付款的方式预购房产。比如一套100万的房子，投资者花5到10万就能买下，如果房价涨了，转手“楼花”就能赚钱。而楼市的火爆使得后期很多投资者目的已经不是买房了，而是去“炒楼花”。
“炒楼花”对于开发商也一样，他们可以通过很少的资金便能启动庞大的项目，并通过这种高杠杆的玩法以小博大。由于当年买房的热情超过了盖房的速度，开发商仅仅指着一片沙漠，凭借几张图纸就能成功把眼前的“海市蜃楼”卖掉。
2008年，在全球资本的疯狂加速下，迪拜房价飙升到了一个摇摇欲坠的高度，直到金融海啸席卷全球 —— 大厦崩塌。
真正的崩塌发生在2009年，由于当时迪拜许多开发商和投资者采用了高举债和高杠杆的玩法，金融危机导致全球信贷紧缩，最终致使他们资金断裂。大量负债者纷纷逃离迪拜，抛下他们豪车，迪拜当年的“豪车坟场”因此出圈。
被遗弃在荒地上的豪车，这就是迪拜著名的豪车坟场.
此后随着一系列的连锁反应，整个市场失去信心，房价几乎腰斩，烂尾楼到处林立，那些已售出的但只存在于图纸中的房子，永远也不会再见到了。曾经迪拜楼市的盛世繁华，如梦幻泡影。
许多在后期高位入场的华商们纷纷折戟，损失惨重。“一代房地产女王”沈文婷也因此背上了诸多债务纠纷和官司，最终远走他乡，淡出了华人的视野。买下“上海岛”的温州商人胡宾最终放弃支付尾款，仓皇撤退，及时止损，他的迪拜“岛主梦”也就此搁浅。
第一代买房人主要以迪拜华商为主，基于当时迪拜华人社群规模较小，真正入场的买家并不算多。但他们经历了迪拜房产从极盛到极衰的转变，其中有人大赚，有人大亏，悲喜的命运各不相同。
>> 第二代买房人
全民买房，抄底狂欢
2010年，金融危机的余波持续着迪拜的颓势，幸亏得到了阿布扎比的金元相助，才稍稍缓了一口气。为表救命之恩，迪拜酋长将“迪拜塔”（Burj Dubai）的名字拱手相让给时任阿布扎比酋长哈利法，更名为“哈利法塔”（Burj Khlifa）。
世界第一高楼可能做梦也没有想到，自己连名字都给输掉了……
房地产的崩盘虽然对迪拜的经济和投资客造成了重创，但并没有影响到华人生意的基本盘，因此对于迪拜大部分普通华人来说 ——利大于弊。
由于租金的腰斩，许多华人在住宿方面开始“更新换代”。住”大家”的搬去了”小家”，住”小家”的换成了单间，住单间的换成了套房……迪拜华人开始“迁徙”。基于当时国际城极具诱惑力的租金，许多华人在国际城安了家，从而带动了国际城的发展。
2009年的国际城还几乎是一片死气沉沉的居民区.
此时，一个大事件正以“星星之火可以燎原”之势席卷中东，那便是 ——阿拉伯之春。这场革命令中东一时间成为乱世，而在此乱世中独善其身的迪拜，却因祸得福，成为阿拉伯世界首屈一指的避风港。
随着周边国家的热钱涌入和人口的增长，迪拜快速走出泥潭，恢复了元气，也使得迪拜房地产市场有了复苏的迹象，不仅曾经的烂尾楼再度开工，连新楼盘也蠢蠢欲动，社会面可谓信心十足。
金融危机后，迪拜建筑工地几乎停摆，烂尾楼是一道“城市风景线”.
2011年，虽然迪拜的房价还在谷底徘徊，但租金却因为人口的增长而先行上扬，形成了极具诱惑力的租金回报率（8%-10%）。在大洋的彼端，中国楼市正在飞速狂奔，那些生活在迪拜，且对“房子”有特殊情结的中国人，又开始心动了。彼时的坊间，一股“抄底”的思潮正在迪拜华人圈中传动。
与第一代买房人不同的是，前者主要以手握大量现金的本地华商为主，目的主打一个炒房。而这一波买房者几乎是全民级的，尤其囊括了广大中产阶级打工人，需求上除了投资，也更多的体现在自住上。当时只要稍有经济实力的华人们坐在一起，“买房”就几乎成为不可回避的热门话题。
金融危机的警示犹在，这一波买房人不似前人那般大开大合，行事更为理性。许多华人往往是对迪拜楼市和不同楼盘做了充足功课后，才最终下手。基于当时较高的租金回报率，大多数华人以租养贷，过得不亦乐乎。
2012年，曾有网友晒出了自己的迪拜房产证。MOTOR CITY的房子，100平的一居室，大约65万迪拉姆可拿下，同时期国际城的房子大约只要30万迪拉姆。而在房价最低谷的时候，坊间还传出19万迪拉姆拿下国际城Studio的投资故事。
多个利好因素使迪拜房地产得到了爆发式的发展，在世界经济依旧低迷的大环境下，迪拜的房价已经走出低谷，逆市上扬。据数据显示，2012年迪拜房租和房价分别上涨17%和16%，2013年的房价涨幅更是达到惊人的28.5%，成为全球房价涨幅最快的城市。
2013年11月，迪拜成功获得2020世博会举办权，这个消息又进一步推动了房地产市场的膨胀，新楼盘和买家络绎不绝，此前金融危机所带来的楼市阴霾已荡然无存。
申博成功后，迪拜帆船酒店亮灯祝贺.
基于华人如火如荼的买房热情，房地产中介成为了当时的一个风口职业，许多华人开始加入了房地产中介的行列，不少中国人开的房地产中介公司也在此时期成立。
这股购房热潮虽然盘活了房地产市场，但对于那些没有能力或意愿买房的华人来说，却大大抬高了他们在迪拜的生活成本。整个华人社群又开始二次迁徙，从从高租金区域流向低租金区域。而国际城作为迪拜的租金洼地，凭借成熟的华人社群配套，再一次成为许多华人的迁徙目的地，因此迎来了二次繁荣，并一举超越德拉（Deira）成为迪拜最庞大的华人密集区 ——迪拜版“唐人街”就此形成。大量华人的流入使得仅2013年，国际城的租金涨幅高达76%，远高于迪拜租金涨幅的平均值。
第二代买房人主要以在迪拜工作生活的中产家庭和小老板为主力，在投资之外也有很强的自住需求。由于很多人几乎是“抄底买房”，这一代买房人的投资可谓英明。这一波购房热也使得许多迪拜华人产生了在迪拜常驻定居的想法，同时通过买房，迪拜华人社群的活动边界又一次被拓宽了。
>> 第三代买房人
旅游崛起，跨海买房
在一片祥和中，新的危机爆发了。2014年，全球油价暴跌所产生的连锁反应，影响到了迪拜的各行各业，许多公司纷纷削减预算，一度发生了大规模的裁员潮，迪拜又再度陷入萧条之中。
而基于此前对房地产市场的乐观预期，已经有大量开发商投入了大量资本到新的期房项目中。一方面是大量新盘的涌现，另一方面是整体经济的下行，导致市场供过于求，迪拜房价开始大跌。当然也有分析者认为，房价大跌的局面在一定程度上，与政府当时新出台的控制房产过热的政策有关。
2015年，迪拜房价下跌了12.2%，成为全球跌幅度最大的城市。从”涨幅世界之最”到”跌幅世界之最”，迪拜仅仅用了两年时间，这也让迪拜华人从购房热中恢复冷静。
虽然本地华人的买房意愿急剧下滑，但从数量上看也仅是池鱼，真正广阔而又深厚的市场，正在熟悉的彼岸 ——中国。
自从2009年阿联酋成为中国公民组团出境旅游目的地后，迪拜的中国游客开始逐年增加，直到2015年，“低价团”的出现更是带来了中国游客井喷式的增长。旅游行业，也成为华人在迪拜继贸易之后的又一大红利行业。
中国游客的到来为迪拜华人的生意带来了第二春.
旅游业的崛起，让许多中国游客接触到了迪拜房地产市场，也让许多开发商和房地产中介们，看到了新的希望。
由于那几年迪拜房地产市场在本地的表现不佳，越来越多的开发商都在努力争取海外投资客，频频加大的对海外市场的宣传力度，在线上和线下都投放了大量资源，而其中的一大目标市场，那必须得是“财大气粗”的中国人。
当时迪拜的商场里随处可见开发商的房产宣传展位，主要为了吸引游客的投资.
当时除了多渠道多媒介的广告投放，许多开发商和中介也都会和旅游公司或导游合作，引导中国游客在迪拜买房，并打造诸如“看房团”等特殊的以买房为主题的旅游服务。
另一方面，为了在前端获取中国客户，许多开发商或中介公司组团也常常奔赴中国各地开展房产推介会，推广自己手上的房产项目。
总之在种种营销攻势下，迪拜的房子确实引起了不少国内中国人的关注。即便迪拜的房价在这些年间并未上涨甚至仍在下跌，也没有阻止中国人跨海买房的脚步。在2017年至2019年间，有大量中国人在迪拜买房，其成交量和成交额都远超前两代买房人。
根据数据统计，在投资迪拜房产的全球买家中，2017年中国人位居第八，2018年位居第六，到2019年，已位居前四。
第三代买房人主要以中国游客以及国内的中国投资者为主，这也是中国崛起的大背景下，中国人财富实力的体现。区别于前两代的炒房和自住需求，这一波买房人很少在迪拜居住，定位也主要在于谋求长期投资回报（租金），或海外配资等需求。这波购房热潮也促使越来越多的本地华人开始加入卖房的行列，中国房地产中介也从过去的小众，成为了大众，并呈现百家争鸣的态势。
>> 第四代买房人
菠菜来袭，魔幻疯狂
2020，一场疫情，让世界戛然而止。没有了中国游客，不仅旅游从业者全军覆没，中国房产中介们自然也卖不动了，乃至整个迪拜华人圈都是丧气满满。
然而天无绝人之路，很快，菠菜来了，带着大量的热钱。
他们去迪拜，拿着这些“中国人害中国人”的钱顺便“Help”了中国人一把。原本已经Down到谷底的华人经济，被瞬间激活。他们所引发的一系列造富神话，一系列血腥故事，在此就不多聊，只能说是既魔幻，又疯狂 —— 迪拜华人社群的两年之变，更甚过去十年。
在菠菜们大撒币的期间，首当其冲的，便是壕掷房产，救活了一大批房产中介。许多华人闷声发财，看破不说破，只是称他们为 ——“大哥”。
相比前几代买房人的克制，这一波“大哥”轰出来的买房热潮可谓极度奢靡，几乎只买别墅豪宅，而对经济型的户型不闻不问。
虽然买房的总人数可能不比当年，但碍不住“大哥”买得多、买得贵，拿到手的佣金自然也水涨船高，迪拜的中国房产中介们不仅没有被疫情击垮，反而比疫情前赚得更多了。
基于门槛较低，收入可观，更是吸引了大量其他行业的华人，纷纷转行成为房产中介。截止到目前，据坊间推测，迪拜的华人房地产中介，人数少说也得千人。许多华人开玩笑地表示 ——自己的朋友圈，几乎已经被房产广告占领。
2022年，俄乌战争爆发，“国难财收割机”迪拜又一次“渔翁得利”，躺赚无数热钱，人口也迎来了高速增长。随着旅游业的复苏和经济的全面提振，迪拜房地产市场不仅重回巅峰，更是超越巅峰，无论成交额还是成交量都屡破历史纪录。曾经令开发商头疼不已的大量的存量房，也很快被络绎不绝的买家给“去库存”了。
这几年，阿语区直接变俄语区了.
楼市大热，也致使这几年的迪拜房价一路狂飙，尤其是豪宅和高端房产，其房价上涨的疯狂程度堪比金融危机前。曾经为迪拜楼市带来隐患的“炒楼花”风潮，也重新上演。
这不是明星演出现场，而是迪拜某楼盘的‘抢房’现场via 朋友圈.
随着中国对境外旅游的开放，除了菠菜“大哥”，中国游客和投资客也逐渐回归。根据最新的行业报告，2023年上半年，中国投资者在迪拜的房产投资金额猛增了130%，其中高达78%的中国买家选择现金买房，成为行业里最受欢迎的投资客。
第四代买房人主要围绕在菠菜圈，他们一方面改变了迪拜华人社群的结构与风评，另一方面也“拯救”了诸多迪拜华人的财务状况。这一波买房人的投资风格非常激进，他们中的许多人并不在乎所谓的投资回报，更多只是为了“把钱花出去”，因此对普通人并无参考性。
这四代买房人，贯穿了迪拜楼市的前世今生，大致也是迪拜华人社群发展的一个缩影。大家也可以看到，迪拜楼市在发展至今的短短20余年中，就已经经历了多次大起大落，呈现出如股市一般的属性。其实，把迪拜的房子当作股票来看待，或许也是一种了解它的方式。
