专家约稿：迪拜房产托管的坑你踩了几个？
拜的房产市场的火爆，胖哥就不多说了，
小红书里10个姑娘，9个在卖房。
很多人买房只是为了纯投资，所以在房子竣工交付之后，总想着：
找个靠谱的公司给托管，一劳永逸。
最近有好几个读者找胖哥抱怨：
房产托管里的坑太多，太大。
鉴于类似跑路，套路的情况越来越多，胖哥找来了一位专家，
来自于AX CAPITAL公司的Lyla老师。她所在的公司是有迪拜土地局认证的房屋托管资质。所以胖哥请她来给大家普及一下如何在房屋托管方面躲过那些坑。
以下内容，来自于Lyla老师供稿：
2022年的迪拜房产迎来了久违的飞速上涨期，很多投资的客人争相购买期房，交易额屡创新高。由于欧洲投资客的大量涌入，很多老迪拜看到了2008年金融危机到来之前的市场，一片欣欣向荣之相。
在所有人把目光锁定“黄金地段”，“升值空间”，“投资回报率”这些期房投资的关键字的时候，几大主流社区正静悄悄的进入大规模交付时期。譬如首霸社区、王子岛社区、阿拉伯山庄三期，云溪港社区等，在2018年到2020年投资的购房者，开始面临业主在境外涉及房产交付。
在市场上活跃的房产经纪人们在社交媒体上已经把各个楼盘的优点悉数累牍了一遍又一遍，而对于销售之后的售后问题都是一言以蔽之。每个人都坚称自己的公司能做到一站式服务，而其实大多数经纪公司的实力都经不起推敲。
而开发商支付给经纪人的佣金里面有相当一部分是付给售后服务的，售后服务的佣金在服务没开始的时候就预支了，而很多经纪人将最大的精力用在拓展客户上，售后问题丟还给市场，就是造成迪拜房产诸多乱象的最根本原因。
这里，请每位投资者在订房当下问一问以下几个问题，以便得到更完善的服务：
1. 贵公司的托管服务是否有托管资质？
解答：在房产公司的COMMERCIAL LICENSE营业执照上，具有托管资质的公司会写明REAL ESTATE MANAGEMENT SUPERVISION SERVICES,也就是房产托管资质。这是签订托管协议的前提。
只有营业执照上具备的上图所示的经营范围，中介公司才具备在土地局监管下的全程托管服务，一旦出现问题，销费者也可以直接投诉，否则，
没有该资质的公司房屋托管服务即便出现问题，销费者也投诉无门。
2. 能否出示托管服务流程图？
解答：在流程图里面，您能有一个大概的以时间为逻辑线的服务流程，从签署托管合同，开设离岸银行账号到代客验房，专业摄影摄像，线上平台投放，再到最后的租客背景调查，移交房产等等，需要了解每个阶段，哪些项目归类为托管服务。
3. 托管如何收费呢？
解答：一般标准的托管收费，是以年租金为百分比，从房产出租出去开始收费。市场费用大概在年租金的5%到7%之间。
4. 有资质的托管公司与无资质的托管公司区别在哪？
解答：以代表业主交付房产为例，投资人在购买期房时候，很多人拿到的是POST HANDOVER PAYMENT PLAN也就是交付后的无息延期付款计划，而开发商需要投资人将尾款的分期支票上交才能交付房产，有资质的托管公司可以保障投资人无需上交分期付款支票，就可以交付房产，而无资质的托管公司无法做到。
另外，在和租客产生纠纷的时候，托管公司负责人无需做POA(委托书）就可以直接代表业主去RDC（租赁纠纷解决部门）解决问题，而RDC不接受没有资质的托管公司。
5. 如何保证房产交付之后的快速出租出售呢？
解答：首先，要去Property finder和Dubizzle上面看合作中介公司的实力，主要看相关公司的verified（已核实的）的优质房源数量，中介公司的优质房源数量越多，贵公司出售出租房产的平均时间越短。其次，要考察预定期房的经纪人是否有能力做DUAL AGENT（双方代理人），就是他能够同时代表业主和租客，卖家和买家的经纪人。这需要经纪人有Multi cultural（多元文化）的管理能力，因为毕竟租客和买家可能来自于不同的两百多个国家。而DUAL AGENT，代表双方的经纪人能减少信息传递过程中的不必要信息差。而英文不过关的经纪人显然是服务不到位的。
6. 如何保证租客的质量？
解答：房产经纪人在考证的时候有一个重要的考点叫做Due diligence(尽职调查），这要求经纪人/托管人对买家/租客进行有无犯罪证明、3个月内收入证明，工作签证验证的调查。
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