土豪城迪拜炒房记

发表时间:2021-11-30 11:15:17 作者:博牛用户 更多文章

前些年，对普通中国人来说，炒房是当上土豪的最可能的捷径。但号称世界土豪之都的迪拜，却轻轻松松的在几十年内从小渔村变大土豪。当上世界土豪之都的迪拜，也加入了炒房投机的全球浪潮中。

可是，在炒房大军中，迪拜这座城市却显得很失败。

那么，从何时起迪拜房地产变成了疯狂投机的代名词？迪拜房地产是否抵御住了金融危机的冲击？土豪们还会继续去迪拜的炒房吗？

一、在沙漠中崛起的土豪城市

▲上图为1960年代迪拜河的岸边，下图为1960年代迪拜市中心

土豪城迪拜的人们，在不久之前，也曾穷的只能靠鱼和贝壳讨点生计。18世纪开始到20世纪中叶，迪拜一直是以捕鱼和珍珠贸易为本的小小村落。

伴随着珍珠采集业的发展，迪拜的贸易才日趋繁荣，逐渐发展成地区性的贸易枢纽。

直到20世纪60年代，迪拜的城市建设都十分落后，城市道路没有硬化，没有供水供电和给排水等基础设施网络。

处于沙漠中的城市，连生活用水都只能通过罐装用驴运进城市，电话、电视等现代通讯更是无从谈起。

到20世纪60年代，从城市建设规模上来说，迪拜还近乎是张白纸。好就好在还是张白纸，可以供世界级的建筑设计师和规划师来展示20世纪最先进的城市规划理念。这为迪拜成为世界炒房大军新的目标城市规划下了投机战场。

1960年，英国建筑师为迪拜制定了一个城市建设的总体规划，迪拜现代城市的建设从此开始。

这份城市建筑设计方案，赋予了迪拜现代城市所需的基础功能。方案对城市的各个功能区域进行了划分，使迪拜的生活区、商业区和工业区域有了新的明确的定位。

但是，那时的迪拜还没有进行大规模的石油开采，这份方案对迪拜的城市规划还是保守的，迪拜城也远不如如今这样土豪。

石油的发现和大规模开采给了迪拜城市发展更多的资本和底气。1971年，还是英国的建筑设计团队，对迪拜的城市规划进行了与时俱进的修订，形成了新的规划。

▲迪拜城市变化

新的规划将阿里海滩一片面朝大海的最好地理位置规划为高端住宅开发地，也就是现在的朱美拉区。

和世界上所有大都市的发展一样，迪拜城市建设也迅速开始向外扩张。

▲沿着海岸线开发建设的迪拜

沿着谢赫•扎耶德路通向杰贝阿里的区的新迪拜，成为了迪拜城市新的商业和金融中心，是城市新的发展带。这些新的项目和建筑也一次又一次的刷新着迪拜的城市天际线和人们对土豪建筑的认知。

▲迪拜主干道谢赫•扎耶德路



二、迪拜房地产的兴旺

作为新兴城市的迪拜，一直到二十世纪九十年代，都还没有形成真正的房地产业。直到1997年，迪拜经济发展部在迪拜创办了国有地产公司，并在同年开发了“酋长国山峰”别墅项目，迪拜的房地产业才算真正拉开了序幕。

“酋长国山峰”别墅项目规模宏大，但由于当时阿联酋联邦法律明文规定只有阿联酋本国人才可以在在本国置办房产，为了吸引全世界的土豪来迪拜投资房地产，“酋长国山峰”项目通过向外国投资者提供99年租期，并保证1美元续租的方式来吸引海外投资。

从此，迪拜的房地产业如雨后春笋般拔地而起，特别是以迪拜政府控股的投资公司迪拜世界集团下属公司为首的大型房地产商也纷纷进驻。

▲空中俯瞰迪拜城


迪拜房产的兴起，还要要归功于一批伟大的全球著名的地标建筑，如有风帆状的阿拉伯塔酒店、超现实主义建筑阿联酋塔和世界最高建筑哈利法塔等等。

还有大量通过填海造地建成的超级工程，让迪拜的房产成为世界级土豪身份的象征。如朱美拉棕榈岛上的亚特兰蒂斯酒店、迪拜码头和朱美拉海滩高级住宅区等等。

▲朱美拉海滩高级住宅区

此外，杰贝·阿里海滨、德拉海滨、棕榈岛等区域也迅速建设了住宅、别墅、酒店式公寓和五星级酒店和各式商业地产。

▲棕榈岛

眼光挑剔的炒房客当然也不会放过任何缺陷。迪拜房产也确实有其固有缺点。

魔幻建筑成群的迪拜毕竟是在沙漠中建造的，由于城市规划范围内空置区域较多，穿梭在这个城市中常常会有穿越的感觉，一转眼就从现代都市走进了没有植被覆盖的沙漠地带。

现代的都市除了钢筋混凝土以及魔幻建筑以外，公园和绿地才是都市人民美好生活的终极向外和硬指标。

▲美国纽约的曼哈顿岛，中间绿地即为中央公园

与美国纽约在寸土寸金的曼哈顿岛上建设中央公园相比，迪拜仅1.6%的公园和公共绿地占面积，差距实在不是一点点。

不过这都拦不住世界炒房军团的购买热情和迪拜房产业的兴旺。到2006年为止，迪拜主要的开发商共提供了超过3万套住房，并且，大部分住房都卖给了外国投资者。

▲在迪拜买房的土豪中，中国人多于美国人

市场的需求刺激了迪拜房地产政策的改变。2006年3月，迪拜政府正式颁布新的《房地产法》，准许外国人在迪拜法律允许的区域购买地产。

同时，此法规还给予了海外投资者大量的利好条件来刺激海外投资。在迪拜买房的投资者以及家人有权取得迪拜长期居留签证；购房者的小孩子可以在迪拜上各种风格国际学校，接受与国际接轨的优良教育。

此外，外国人在迪拜买房以后，房子也可以很自由的进入二手市场，进行转让。而迪拜买房执行的是10%的超低购房首付款，以及1%房屋产权转让登记费，房地产交易成本也是真心的低。

得益于良好的政策刺激和宽松的投资信贷条件，迪拜整个房地产业以惊人增长速度快速膨胀发展，迪拜房地产一时间变成了疯狂投机的代名词。

同时，迪拜也逐渐成为了那些经济欠发达、政局动荡的发展中国家中的富裕阶层心目中新的安全投资地和良好居住地。

如此优越的条件，吸引着全世界的土豪来投资。迪拜约91%的人口为外国人。国内人口对房地产的需求量有限，印度、英国、巴基斯坦和沙特的投资者是迪拜房地产市场上最大的海外买家，在迪拜投资置业的中国投资者也增长很快。

三、迪拜房地产进入疲软时代

金融危机前，迪拜政府控股的投资公司迪拜世界集团下属公司进行着“棕榈岛三部曲”、世界岛等十几个的大型房地产开发项目，并且这些项目全都是世界顶级项目，工程价值达到1000亿美元以上。

如此大规模的投资，除了迪拜世界集团背靠迪拜政府自身实力强大以外，国际贷款也是资金来源的重要支撑。金融危机前，国际资本不断流入迪拜，也不断推高着迪拜的房价，在2008年第三季度达到顶峰。

如果以2007年第一季度迪拜房价为基准1的话，2008年第三季度房价最高峰时已经上涨到2.16，不到两年的时间里迪拜房价上涨了2倍多。

迪拜房地产的特色是专门面向国外投资者，但这也使得迪拜的房地产业极易受到国际经济形势的影响。

2008年国际金融危机爆发后，为了避险，海外资本大量从迪拜撤离，致使迪拜世界集团等迪拜主要的房地产项目开发公司发生资金链断裂，很多在建项目开始搁浅，从而引发了“迪拜房地产危机”，迪拜房价迅速下跌。

迪拜房价从2008年第四季度开始出现下降，2009年第一季度相比前一季度下降了41%，2009年第三季度相比2008年同期下降了47%，房价由每平米的2.06万迪拉姆降到1.094万迪拉姆（1迪拉姆约为1.85人民币）。

2009年11月，迪拜政府宣布对迪拜世界公司进行重组。迪拜城市的房地产业发展受到来自全世界各方的质疑。由于经济衰退带来的影响相当严重，加之大量资本和外籍劳动力的离去，迪拜房地产价格跌至冰点，土豪城市风光不在。

▲迪拜人工岛屿世界岛及岛上唯一完工的建筑


四、土豪们还会继续去迪拜的炒房吗？

虽然经历了金融危机，但经过多年的发展，迪拜早己不是从捕鱼和珍珠贸易的小渔村，也不是纯粹依靠石油开发的工业城市。而是靠国际会议、航空服务、贸易、运输物流、金融、旅游房产旅游等多产业共同维系的综合经济体。

作为海湾阿拉伯国家合作委员会中的贸易中心、物流中心、金融中心和休闲娱乐中心，金融危机后的迪拜仍然雄心勃勃。

为了重振迪拜房地产业，2014年，迪拜政府重新提出了“迪拜2020城市总体规划”，一些金融危机前停滞的巨型项目开始复工，外来人口开始重新聚集到这座城市，街道逐渐恢复到以往的繁荣，城市经济开始逐渐复。

迪拜政府选择将建设国际物流中心、航空中心、旅游中心、贸易中心金融中心作为迪拜优先发展目标。

由于建设这些中心需要吸引大量人才来迪拜安居就业，对基础设施建设和配套的要求极高，因此迪拜再次将房地产业作为发展重点，迪拜房价逐渐开始走出冰点，2014年达到一个新的小高潮。

但是，随着近年来全球油价下跌和高端奢侈住宅的过度开发，迪拜房价出现新一轮下跌。

2018年，迪拜各个区域房价全线下跌。迪拜市中心的公寓价格同比下跌16%，朱美拉棕榈岛房价下跌了9.5%，迪拜码头区域的房价下降了5%至7%，世界最高建筑哈利法塔的价格下跌12%。

2018年的迪拜房地产交易量同比下降了约22%，随着人们对迪拜高端奢侈住宅的投资日趋理性，土豪城迪拜不知何时才能再次成为土豪们新一轮的投资地。